João Fernando Pires Meyer.

Estudo das inter-relações entre o mercado imobiliário, o mercado habitacional e as dinâmicas do espaço urbano, por meio das novas dinâmicas da produção imobiliária e seus agentes, envolvendo os seus fundamentos demográficos, econômicos, do financiamento imobiliário e regulamentos urbanísticos.

O projeto abordará a urbanização brasileira contemporânea, e de forma geral, latino-americana, a partir do entendimento da transformação do Sistema de Espaços Livres e da Paisagem resultante em Regiões Metropolitanas. O forte crescimento econômico na década de 2000 imprimiu transformações nas formas de apropriação e organização do território, implementando infraestruturas, com acentuada ampliação de áreas urbanizadas por população vulnerável, que resultaram em mudanças expressivas na sua configuração. Os impactos não se restringem aos tecidos urbanos consolidados, mas consideram os espaços intermunicipais e a urbanização fragmentada. Afetam diretamente as áreas de preservação ambiental e as estruturas naturais como rios e florestas, e a fauna associada. Os conflitos e os processos dinâmicos pressupõem análise sistêmica para sua apreensão. Pretende-se inovar e desenvolver abordagens que permitam compreender, conceituar e cartografar as transformações na forma, no papel e na apropriação dos Sistemas de Espaços Livres das cidades incorporando os espaços livres não urbanos, bem como os processos socioeconômicos e culturais envolvidos. Deste modo, inova-se em três frentes pouco consolidadas: (i) escala, do local ao intermunicipal e regional; (ii) estudo das transformações, por buscar estratégias de compreensão e mapeamento de processos dinâmicos, investigando as inter-relações entre os vários sistemas antrópicos e naturais; e ao incorporar o (iii) estudo das formas de apropriação dos espaços livres nas suas múltiplas escalas, das ruas à Paisagem. Dando continuidade aos dois projetos temáticos desenvolvidos desde 2006 e coordenados pelo LabQUAPÁ-FAUUSP, pretende-se desenvolver Oficinas nas Regiões Metropolitanas selecionadas, no estado de São Paulo e no México, envolvendo universidades, poder público e representantes da sociedade civil para discussão da problemática levantada, com especial atenção às políticas e projetos, visando cooperar com políticas públicas.

O presente projeto dará continuidade aos dois primeiros ?temáticos? realizados sobre Sistemas de Espaços Livres (SELs), coordenados pelo Lab QUAPÁ da FAUUSP. O primeiro relacionou os SELs à esfera pública (2007-2011), o segundo tratou das interações entre SELs e forma urbana (2012-2018). O QUAPÁ-SEL III investigará SELs nos processos contemporâneos de transformação da paisagem, tomando como estudo de caso 20 regiões metropolitanas e 10 cidades médias (capitais e centros regionais). Objetiva-se mapear e compreender processos significativos de transformação da paisagem com ênfase nos SELs, bem como analisar políticas e projetos de espaços livres e de transformação da paisagem, seu papel sistêmico, visando à formulação de princípios, parâmetros e critérios que contribuam para diretrizes propositivas qualificadoras do espaço urbano brasileiro, valorizando paisagens, ambientes e a apropriação pública dos mesmos. Dada a abrangência e complexidade do tema, será necessário abordagem sistêmica que envolverá: revisão conceitual e bibliográfica, desenvolvimento de cartografia específica sobre o tema (utilizando softwares de interpretação de imagens de satélite, GIS, interpretação visual de imagens etc.), simulação volumétricas e microclimáticas, uso de APPs para coleta de informação de usuários, visitas de campo, sobrevoos, oficinas de pesquisa, reuniões presenciais e à distância, colóquios anuais da Rede QUAPÁ-SEL. Entre os resultados esperados encontram-se: produção de cartografia original sobre o tema, formação de pesquisadores, de ICs a pós-doutores, divulgação dos dados e do conhecimento sobre o tema em bases de amplo acesso público, contribuições para políticas públicas relacionadas à qualificação do espaço urbano brasileiro..

As cidades brasileiras tiveram um incremento de mais de um quarto do seu pátio imobiliário, seu crescimento físico, na década de 2000. Apesar do boom imobiliário do período, a verticalização é um fenômeno isolado na realidade brasileira. As políticas públicas precisam concentrar atenção nos loteamentos e a construção de casas pelas pessoas físicas e pequenos construtores, que são os agentes predominantes de produção habitacional e das transformações das cidades. Não só loteamentos, mas o adensamento das áreas urbanas existentes, uma das principais formas de transformação da cidade.
A pesquisa pretende identificar as principais características morfológicas do crescimento das cidades brasileiras através do seu processo de verticalização e adensamento. O projeto pretende classificar as cidades por suas características de desenvolvimento morfológico, descrever as similaridades e diferenças destes grupos e suas localizações, procurando compreender a dinâmica destes processos a partir da identificação de fatores determinantes e intervenientes. É analisado inicialmente a evolução do conjunto das cidades brasileiras através dos censos demográficos. Será utilizado um conjunto de variáveis municipais que possam contribuir para entender a verticalização das cidades, de forma que possa resultar em uma classificação das cidades por suas características e problemas, úteis para compreensão e orientação de ação de políticas públicas. Para a macrometrópole paulista, serão estudadas a distribuição espacial intraurbana, bem como a evolução do adensamento e da verticalização, procurando identificar os principais ciclos e suas características. Para estas cidades, pretende-se identificar as principais ações dos agentes públicos e privados intervenientes, e como possam ter estruturado o processo de verticalização e adensamento observados. Assim o trabalho de pesquisa está organizado em duas dimensões: 1) cidades brasileiras, 2) Macrometrópole de São Paulo.

Estudo da dinâmica urbana das cidades brasileiras e dos países. A partir do estudo do descasamento entre a dinâmica populacional e da formação de domicílios, investiga-se uma classificação dos municípios brasileiros e dos países em função da pressão urbana a que estão submetidos, e consequentemente uma categorização que expresse diferentes escalas e tipos de necessidades e soluções.

Há quase dez anos, parte dos colaboradores desse projeto participaram de uma rede nacional que investigou o mercado informal em favelas e assentamentos precários. Um dos casos estudados em São Paulo foi o da favela de Paraisópolis. Muita coisa mudou em Paraisópolis desde então: obras significativas de urbanização, implantação de infraestruturas, construções de equipamentos sociais, remoções e remanejamentos de famílias que viviam em áreas de risco, construção de conjuntos habitacionais para provisão. Essas transformações no território têm, certamente, um impacto importante sobre o mercado imobiliário local. O presente projeto de pesquisa pretende identificar esses impactos, levantando, por meio de métodos quantitativos e qualitativos, as transações imobiliárias naquele território, identificando as mudanças que ocorreram nos casos estudados há uma década e, ainda, relacionando as transformações urbanas da favela com o mercado imobiliário formal nos valorizados bairros do entorno.

Esta pesquisa discute a habitação de interesse social e mercado popular promovida por agentes públicos e/ou privados, com foco na cidade de São Paulo. Trata-se de uma iniciativa conjunta do USP Cidades e do GTIS Partners que propõe aliar conhecimento acadêmico e experiência prática, contribuindo para o debate sobre o tema. Seu objetivo é sistematizar resultados práticos das ações de atendimento habitacional, explorando os limites e alcances da provisão via poder público e via iniciativa privada, identificando questões relevantes acerca do tema para detalhar um escopo complementar a ser desenvolvido em pesquisas posteriores.

A produção habitacional brasileira atingiu volume expressivo com o programa Minha Casa Minha Vida, porém com impactos urbanos perversos. Acaba-se procurando os terrenos mais baratos devido à limitação dos custos e à maximização dos lucros. O modelo induz a centrifugação dos conjuntos para a extrema periferia, com impactos urbanos, ambientais, sociais e econômicos para toda a comunidade.
A possibilidade de construir outro modelo de política habitacional esbarra nas limitações dos projetos usualmente adotados pelos promotores. Para construir conjuntos em áreas mais centrais é necessário utilizar terrenos mais caros. Com o intuito de que os projetos se viabilizem é imprescindível o aumento de densidade. Os projetos do CDHU e da COHAB, aprovados na cidade de São Paulo, têm um coeficiente de aproveitamento médio de 1,1 e 0,73 respectivamente, enquanto o coeficiente de aproveitamento máximo previsto para as ZEIS chega a 4. Se, por um lado isto é um desperdício de terrenos, por outro, o aumento da densidade pode resultar em projetos de qualidade comprometida. Seria útil construir critérios que permitissem comparar e avaliar os projetos de conjuntos habitacionais no seu desempenho quanti e qualitativos.
Esta pesquisa visa desenvolver instrumentos de avaliação e de desenvolvimento de projetos de conjuntos habitacionais, por meio da formulação de indicadores quantitativos de desempenho, em três escalas de avaliação: 1) Unidade habitacional e edifício; 2) Lote e quadra e 3) Inserção urbana e vizinhança. Pretende-se aqui trabalhar com indicadores, e não parâmetros, que são, por um lado, instrumentos de decisão de projeto, e, por outro, permitem que se avalie a eficiência e a eficácia dos investimentos e das políticas públicas urbanas e habitacionais.

Projeto Temático que visa investigar as relações entre os sistemas de espaços livres e a produção da forma urbana das cidades brasileiras na atualidade. Objetiva-se entender o papel dos principais agentes da produção do objeto investigado e estabelecer critérios de qualidade que considerem as especificidades locais ? do clima às manifestações culturais ? e as possibilidades de arranjo dos espaços livres e edificados integrantes do sistema espacial quanto às suas formas, funções e apropriações. Não se trata de criar manual da boa forma urbana, mas de estabelecer princípios teóricos e consolidar métodos de avaliação contribuindo para as diversas escalas de planejamento e de projeto do espaço urbano, com ênfase na vida pública.

O propósoto do estudo de caso no Brasil é descobrir se e como o desenvolvimento do mercado de locação de moradia pode ajudar a expandir os serviços habitacionais para os pobres em paises da América Latina. Usando multiplos métodos de pesquisa, o estudo pode fornecer evidencias empíricas da medida que a expansão do mercado de locação habitacional reduz a escassez de moradias acessíveis e como isto pode ser uma abordagem viável para fornecer abrigo adequado para famílias de baixa renda.
O objetivo do estudo de caso brasileiro é triplo: i) fornecer um diagnóstico de avaliação do corrente estado do mercado de locação, identificando se e quando locação habitacional poderia ajudar a reduzir a escassez de moradia acessível, ii) identificar as restrições chaves ao desenvolvimento e expansão do mercado de locação; e iii) oferecer informações quantitativas e qualitativas para auxiliar a avaliar oportunidades potenciais para desenvolver este mercado.

Estudo da dinâmica imobiliária e seus agentes, envolvendo a dinâmica demográfica, os aspectos econômicos financeiros dos empreendimentos, financiamento imobiliário, regulamentos urbanísticos, visa identificar as inter-relações entre o mercado imobiliário, o mercado habitacional e as dinâmicas do espaço urbano.

Este estudo objetiva recolher indícios empíricos e por simulação para introduzir uma discussão sobre a adequação e limites para o adensamento por elevador de projetos habitacionais econômicos em terras valorizadas; bem como a identificação da composição dos preços das tipologias estudadas e a comparação da forma como estão correlacionadas as variáveis custo de elevadores, custos de manutenção do condomínio, preço da terra e composição do custo do empreendimento. 
No Brasil a solução de moradia social através de tipologias baixas de 5 pavimentos modelo ?H? é hegemônica. Hoje, mais de meio século depois da sua adoção, ocorreram muitas transformações. As principais cidades se agigantaram, a terra tornou-se um bem escasso com preço elevado. Troca-se áreas próximas ao emprego com infra-estrutura, transporte de massa e serviços por localizações ambientalmente sensíveis, como áreas de mananciais, provocando o desmatamento e a degradação ambiental. A ocupação dessas áreas desprovidas de serviços urbanos impacta as finanças públicas, a qualidade de vida, o trânsito e amplia a exclusão social. Se a terra é cara, também é fundamental fixar a população nas áreas mais centrais que precisam voltar a ser adensadas. Neste período, houve profundos avanços nas técnicas construtivas, ampliou-se o uso de componentes industrializados ou semi prontos, reduziu-se muito o uso de madeira e massas, e o desperdício; encareceu a mão de obra e a energia. Mudou profundamente a realidade sobre a qual se baseou o modelo habitacional dos ?predinhos?. O antigo argumento de que o elevador encarecia a obra, parece não se sustentar mais frente ao custo do terreno. As questões de custo do condomínio e problemas com a manutenção de imóveis frágeis, habitados por pessoas com baixa escolaridade e outras vulnerabilidades sociais, devem ser repensadas. É oportuno repensar o adensamento da habitação por elevador.